Como zelar pela saúde do seu condomínio

fachadas

Acidentes de grande porte em edificações vêm ganhando destaque na mídia, como os desabamentos de prédios no Centro da cidade do Rio de Janeiro (RJ), em São Bernardo do Campo (SP) e em Recife (PE), comprovando a necessidade de se realizar um trabalho técnico, a Inspeção ou Vistoria Predial de Edificações, já obrigatória em algumas cidades.

Os noticiários alertam, para os diversos acidentes com vítimas fatais. Além das tragédias citadas, ocorrem outras envolvendo desabamentos de telhados e coberturas, quedas de marquises, desplacamento de revestimentos e incêndios.

Muitas dessas tragédias ocorreram e ocorrem em edificações onde se verifica a falta de atenção com a manutenção; o uso indevido dos espaços ou a realização de intervenções inadequadas. Por diversas razões, os proprietários de imóveis, usuários e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, as manutenções preventivas e corretivas.

Essa negligência reverte em prejuízo e, em alguns casos, em acidentes que geram perdas de vidas.

Um estudo realizado e apresentado em 2009, no XV Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP) identificou a relação “Causa X Efeito” dos acidentes, e sua forte correlação com a manutenção predial.

Dos resultados obtidos, 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relacionadas aos chamados vícios construtivos, ou, ainda, anomalias originárias da própria edificação (projetos, materiais e execução).

Pode-se assim concluir que há meios de se eliminar a possibilidade de colapso e a deterioração precoce das edificações, sendo necessário implementar um sistema de manutenção eficiente, além de realizar avaliações periódicas das condições técnicas nos prédios.

Estas avaliações ou diagnósticos da edificação são denominados Inspeção ou Vistoria Predial. Trata-se de uma medida preventiva, visando eliminar os riscos de acidentes, além de auxiliar no direcionamento de investimentos e nas adequações do plano de manutenção.

A inspeção ou vistoria de uma edificação é atividade que obrigatoriamente deve ser executada por profissional qualificado e legalmente habilitado, atendendo às exigências e ao rigor técnico, às normas e legislações específicas já existentes.

Por que realizar uma Vistoria Imobiliária Locativa?

Vistoria

A Vistoria Imobiliária Locativa (VIL) pode ser realizada para todos os tipos de imóveis (terrenos e edificações) e para todos os fins (residencial, comercial, industrial).

O objetivo da VIL é evitar possíveis desentendimentos entre as partes (locador e locatário), garantindo ao locador a restituição do seu imóvel nas mesmas condições em que foi disponibilizado e proporcionar condições justas para resolução de quaisquer divergências identificadas.

A VIL realizada no início do período de locação materializa e comprova a situação do bem e dos elementos e condições que o constituem ou o influenciam, antes da transferência da posse de imóvel.

O Laudo da VIL registra o status quo (estado atual) do bem e fará parte do contrato de locação, servindo de base de comparação para o momento da restituição do imóvel ao final do contrato.

A VIL realizada ao término do contrato e devolução do imóvel deve apontar desvios de uso e conservação, caso haja, bem como os custos para restituição do bem a condição anterior quando comparado com o laudo da VIL do início da locação e integrante do contrato.

Todas as partes envolvidas no processo de locação têm interesse e vantagem na realização da vistoria.

O Locador
Garante uma avaliação completa da atual situação do imóvel e meio para comparar com o estado em que receber no término do contrato, preservando assim o valor do seu bem para negócios futuros.

O Locatário
Inicia a relação contratual sabendo exatamente o que está recebendo e como deve restituir no término do contrato.
A VIL no término irá apresentar a adequação do imóvel a VIL inicial e garantir o encerramento adequado do contrato, sem exposição a critérios subjetivos de rejeição de itens vistoriados e prorrogação indesejada do contato.

A Imobiliária
A realização da VIL por profissional capacitado e legalmente habilitado ratifica o profissionalismo da imobiliária, seu comprometimento com a imparcialidade e a excelência no atendimento as necessidades e direitos dos seus clientes, evitando discussões sobe critérios subjetivos no momento da devolução do imóvel e verificação do seu estado de devolução ou sobre a qualidade do contrato de locação. Além disso, permite a imobiliária concentrar seus recursos humanos e financeiros na sua atuação principal (core business), buscar melhores negócios para seus clientes e realizar a gestão adequada do contrato de locação.

 

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Vistoria Imobiliária Locativa

vitoria-de-imovel

Para um perfeito entendimento do assunto, faz-se previamente necessária uma revisão dos significados dos termos utilizados, onde inicialmente temos a definição de VISTORIA, conforme “Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias” do IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do estado de São Paulo:

VISTORIA: Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam (NBR 14653-1).

O produto gerado por uma vistoria é um Laudo de Vistoria, onde utilizando a mesma fonte acima citada temos a seguinte definição:

LAUDO: Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim como eventuais avaliações com ele relacionados.

Em complemento a definição acima, ainda com a mesma fonte:

PARECER TÉCNICO: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade (NBR 14653-1).

Assim, conforme as definições acima expostas, temos:

VISTORIA IMOBILIÁRIA LOCATIVA é uma atividade técnica, realizada por profissional capacitado e legalmente habilitado, que objetiva a constatação de fatos em um bem e nos elementos e condições que o constituem, mediante observações criteriosas e produzindo um relatório técnico constando os resultados obtidos, que servirá como materialização e comprovação da situação do bem antes e depois do período de locação.

O Laudo de Vistoria Imobiliária Locativa deve constar do contrato de locação, sendo realizado e apresentado previamente a ocupação do imóvel onde cabe ainda ao locatário sua análise e contestação.

Ao término do contrato de locação uma nova Vistoria Imobiliária Locativa deve ser realizada, visando identificar a situação do imóvel na restituição ao proprietário e as eventuais divergências frente à vistoria realizada no início do período de locação. Este Laudo de Vistoria pode ainda apontar desvios de uso e conservação bem como os custos para restituição do bem a condição anterior, conforme Laudo de Vistoria constante do contrato de locação realizado no início do contrato.

O objetivo da Vistoria Imobiliária Locativa é evitar possíveis desentendimentos entre as partes (locador e locatário), garantindo ao locador a restituição do seu imóvel nas mesmas condições em que foi disponibilizado e proporcionar condições justas para resolução de quaisquer divergências identificadas.

Este objetivo somente pode ser alcançado se atendido dois requisitos fundamentais:

  1. a vistoria deve ser realizada por um agente externo ao processo de locação, sem relação comercial com qualquer das partes, visando garantir a imparcialidade das informações contidas no laudo de vistoria;
  2. a vistoria deve ser realizada por profissional capacitado e legalmente habilitado, seguindo normativas técnicas, visando garantir que todos os aspectos do bem, de seus elementos e condições constituintes sejam devidamente contemplados e avaliados na vistoria.

Para esclarecer o significado de “profissional capacitado e legalmente habilitado” temos abaixo a transcrição da legislação sobre o assunto.

Lei 5.194/66 – Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências.

Art. 2º O exercício, no País, da profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo, observadas as condições de capacidade e demais exigências legais, é assegurado:
a) aos que possuam, devidamente registrado, diploma de faculdade ou escola superior de engenharia, arquitetura ou agronomia, oficiais ou reconhecidas, existentes no País;

Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: … c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

Art. 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei.

Art. 55. Os profissionais habilitados na forma estabelecida nesta lei só poderão exercer a profissão após o registro no Conselho Regional, sob cuja jurisdição se achar o local de sua atividade.

A Vistoria Imobiliária Locativa é uma atividade técnica, de atribuição exclusiva dos engenheiros e arquitetos, devidamente registrados nos Conselhos Regionais, atendendo a locação de imóveis para fins residenciais, comerciais e industriais.

 

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